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Bautätigkeit
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Neubaumaßnahmen als Langfriststrategie
Vorbemerkung
Unsere Genossenschaft wurde 1895 gegründet. Traditionell verfügen wir deshalb über viele Wohngebäude, die
älter als 60 Jahre sind. Auch wenn wir unseren Wohnungsbestand fortlaufend instand halten und modernisieren, sind irgendwann die Möglichkeiten, die Wohnungen dem sich wandelnden technischen
Standard anzupassen, eingeschränkt.
Gerade mit Blick auf die demografische Entwicklung sind Aufzugsanlagen, Barrierefreiheit, großzügige Belichtung u.v.m. nur durch kontinuierliche
Neubaumaßnahmen zu verwirklichen. Dabei muss man auch bei einer Genossenschaft darüber nachdenken, diese durch Leerzug technisch veralterter Wohnanlagen und anschließender Neubebauung zu
verwirklichen. Dies bei uns besonders auch deshalb, da in unseren Innenstadtstandorten unbebaute Grundstücke kaum vorhanden sind oder aber die Grundstückspreise derart hoch sind, dass eine
wirtschaftliche Verwertung als langfristiges Mietobjekt kaum darstellbar ist.
Unser Weg
Seit Mitte der 90er Jahre haben wir wieder begonnen, unsere Neubautätigkeit deutlich zu intensivieren. Dies
haben wir dabei aber auch verbunden mit einer radikalen Neuausrichtung unserer Wohnungsbewirtschaftung. Zunächst haben wir beschlossen, keine Baumaßnahmen mehr im 1. Förderweg und ab 1998 nur
noch freifinanzierte Maßnahmen durchzuführen. Wir wollen uns weder in Wohnflächen noch in anschließender Belegung in irgendeiner Form staatlich binden lassen.
Übersicht über die Neubauten seit Mitte der 90er Jahre
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Bezeichnung
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Anzahl Wohnungen
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Wohnfläche
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Art
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Finanzierung
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Gesamt-Kosten
T€
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Baujahr
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Haroldstraße
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23
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2.165
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Um-/Ausbau
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Freifinanziert
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2.860
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1997-1999
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Ährenstraße
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24
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1.860
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Neubau
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2. Förderweg
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2.371
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1997
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Philosophenweg
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28
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2.540
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Neubau
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Freifinanziert
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4.260
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2000
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Hedwigstraße
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6*
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982
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Neubau
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Freifinanziert
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3.735
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2001
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Templer-/Ziegler Straße
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13
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1.099
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Neubau
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Freifinanziert
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3.178
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2003
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Felsenstraße
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38
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3.493
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Neubau
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Freifinanziert
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7.448
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2007
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Gesamt
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132
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12.139
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23.852
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* oberhalb der neuen Verwaltung unserer Genossenschaft
Wohnungsmix und Ausstattung
Entsprechend der Nachfrage haben wir bei den Neubauten verstärkt die 3- Raum-Wohnung aber auch 4- und
5- Raum-Wohnungen errichtet. Soweit dies möglich war, wurden stets Aufzugsanlagen bauseitig zur
Verfügung gestellt. Dies trägt nicht nur der älter werdenden Gesellschaft Rechnung, es schont die Treppenhäuser und macht auch höher gelegenere Wohnungen für Familien attraktiver. Ab 3-
Raum-Wohnungen stellen wir zusätzliche Gäste WC’s zur Verfügung. Diese werden zusätzlich mit einer
Dusche ausgestattet. In den Bädern werden Anschlüsse für Waschmaschinen und Trockner untergebracht.
Bei der Heizenergie greifen wir wahlweise auf Gas oder Fernwärme zurück. Die Gebäude werden stets
höchstmöglich gedämmt. Isolierverglaste Fenster mittlerweile mit 3-Fach-Verglasung. Dämmungen im Keller
und Dachbereich sollen ebenfalls dazu beitragen, die Heizenergiekosten so weit wie möglich zu senken.
Barrierefreiheit und eine großzügige Gestaltung der Außenanlagen mit Spielgeräten für Kinder, aber auch mit
Nutzungsmöglichkeiten für die Eltern oder ältere Bewohner, sind Teil unserer Neubauphilosophie.
Wohnflächenausnutzung und Außenanlagen
Bei Neubaumaßnahmen steht nicht mehr wie in früheren Jahren, das Ausnutzen der maximal möglichen
Wohnfläche im Vordergrund der Planungsentwürfe. Es ist vielmehr so, dass sich das Nachfrageverhalten
grundsätzlich verändert hat. Mieter suchen heute nicht „nur“ eine Wohnung. Neben der Wohnungsgröße und
der Ausstattung der Wohnung gewinnen zunehmend „weiche“ Faktoren an Bedeutung zu. Bevorzugt werden
kleine, überschaubare Wohnanlagen. Dazu gehören auch sinnvoll gestaltete Außenanlagen mit Spielflächen,
Sitzmöglichkeiten, einer ansprechende Begrünung u.Ä. Hauseingangsbereiche, Briefkastenanlagen und ordentlich eingerichtete Müllplatzanlagen gehören ebenfalls zu positiven Vermietungskriterien.
Vermietungssituation
Bei allen Neubaumaßnahmen war die Nachfrage nach Wohnungen sehr groß. Alle Wohnungen konnten
bereits weit vor Bezug vermietet werden. Der Anteil der vorhandenen Mitglieder liegt dabei über 50 %. Dies
zeigt, dass die Investitionen auch den Wünschen der Altmitglieder in ausreichendem Maße Rechnung tragen.
Die fehlende staatliche Förderung – die besonders den Mietpreis begrenzen soll – wurde durch erhöhte
Eigenmittelinvestition und variable Fremdmittelfinanzierung soweit ausgeglichen, dass unsere Neubaumieten
sich auch für Duisburger Verhältnisse eher am unteren Rand bewegen. Die Beliebtheit der Wohnanlagen zeigt sich auch darin, das die Fluktuationsrate deutlich unter der des Restbestandes liegt. |
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